Bula de Remédio

novembro 10, 2013

Dicas para Comprar um Imóvel na Planta

Filed under: Financeiro — jadsonjs @ 6:04 pm

Versão 1.2

04/09/2014

Esse artigos contém dicas para quem pretende comprar um imóvel baseado na minha própria experiência.

Para a Compra

A primeira coisa a ser tomar cuidado, e vale para tudo que você for comparar.  Nunca acredite na palavra do vendedor, nesse caso o corretor de imóveis. Nenhum vendedor será honesto com você, toda pergunta que você fizer ele vai dizer que você tem direito e vai tentar esconder os defeitos existentes no projeto.

Então antes de tudo peça para ler o contrato com a construtora e o memorial descrito da obra. O memorial descrito é o documento que diz tudo que  vai ser entregue com a obra. Se não tiver no memorial descritivo, você não terá direito de cobrar depois.

Tudo que o vendedor prometer, verifique se está no memorial descritivo e grife isso. Se não tiver, peça para adicionar por escrito.  Não assine nada antes de ler o contrato e o memorial descritivo por inteiro. Grife as principais partes para você lembrar de cobrar depois, na entrega.

 Peça as plantas elétrica, hidráulica, de esgoto e instalações de telecom antes de assinar o contrato, verifique o espaço e a disposições da coisas, para sabe que móveis e eletrodomésticos você poderá comparar e onde eles poderão ficar.

Cuidado com a taxa de corretagem. Se você não contratou diretamente uma corretora para fazer a compra para você, você não deve pagar nada a ela, é ilegal, quem devem pagar é a construtora que contratou a corretora para vender o imóvel. Em muitos contratos vem uma cláusula: “Eu aceito pagar a taxa de corretagem…”.  Essa cláusula é abusiva, não pague!

 

Coisas para prestar atenção que a maioria esquece:

Ao comprar imóveis na planta tome cuidado com a disposição dos cômodos. Por exemplo, um apartamento de 2 quartos pode ser mais confortável que um maior de 3 quartos. Isso porque a adição de um quarto a mais na planta, sem o aumento equivalente na metragem quadrada do imóvel, pode deixar apartamento maior mais apertado e desconfortável. Isso é o único ponto que vê o decorado pode te ajudar.

As vagas das garagens são cobertas ? Se não, prepare dinheiro para cobrir depois.

Caso você tenha direito a mais de uma vaga na garagem, elas são paralelas? Geralmente nos imóveis populares ou para a classe média, se tiver direito a mais de uma, elas serão uma atrás da outra, que dá mais trabalho quando você quer sair no carro que está na vaga da frente, mas economiza espaço para o condomínio.

A energia, água e gás são individuais? Isso é muito importante para não pagar o que os outros consumiram. Veja se isso está escrito e se já está tudo pronto ao receber ou você terá que comprar ainda alguma coisa para individualizar. Ocorre que na hora da compara eles dizem que tudo é individual, mas na verdade é só a infraestrutura que vem pronta para ser individualizada, na hora de receber você percebe que terá ainda que comparar aparelhos para que realmente seja individual.

Guarde dinheiro para os custos da ligação de água, energia, telefone, TV a internet, normalmente nada disso vem instalado e pronto para usar.

O apartamento tem alguma preparação acústica?

Os corredores e portas foram preparados para passagem de cadeira de rodas e pessoas com deficiência física? Não necessariamente precisa ser um apartamento adaptado, mas por exemplo, geralmente as portas são estreitas demais para passar uma simples cadeira de rodas. O que implica em mais gastos futuros. Um dia você ou alguém da sua família pode precisar.

A área onde o imóvel está localizado imunda quando chove muito forte? Muitos apartamentos são construídos em áreas que inundam no período de chuvas.

Peça a planta baixa, elétrica e hidráulica do imóvel.

Verifique se há tomadas em quantidade e disposição suficiente para os aparelhos que você deseja comprar e na posição que você deseja colocar.

Quer usar uma coifa para ficar chique igual aos apartamento decorados que você vê por ai? Verifique se a cozinha vem com o duto de exaustão.

O gás é encanado? Verifique onde vai ficar a saída de gás nas plantas do imóvel. Para saber em que posição será possível colocar o fogão.

Verifique na planta o espaço deixado para o fogão, geladeira, cama, etc. Muitos apartamento, principalmente os pequenos, são feitos para caber apenas fogões 4 bocas, geladeiras e camas pequenas. Não fique sonhando com aquela geladeira side by side e aquela cama king size porque, se você não olhou isso na plantas antes, quando você receber, perceberá que não terá espaço para colocar.

 

 

Cuidado com o decorado:

Apartamento decorado é um truque usado por arquitetos/decoradores para fazer uma maquiagem e enganar os bestas. Acho que eles até devem pagar uma disciplina disso na faculdade. “Truques para enganar os bestas”, ou “Ilusão de ótica 1” ou “Ilusão de ótica 2”.

Então se possível, nem visite-o. Você só vai criar expectativas que não irá receber. Se quiser ver a decoração para pegar dicas, a internet está cheio de fotos e dicas sobre isso.

No decorado eles não vão seguir o que está no memorial descritivo. Então vão colocar tudo do bom e do melhor que você não irá receber. E não adianta reclamar depois, porque não está previsto no documento que você assinou. A não ser que você esteja comprando um imóvel de luxo, e tudo do bom e do melhor esteja explicitamente descrito no memorial descritivo.

Um exemplo de diferenças que podem ser encontradas entre o decorado e o que foi realmente entregue:

 Imagem

Sala de estar

Imagem

Banheiro

O decorado serve no máximo para você ter uma ideia de espaço do seu apartamento. Mas você tem que tomar cuidado para não ser iludido. O decorado vai está cheio de espelhos por tudo que é lugar, e os móveis vão está posicionados da forma que você tenha a ilusão que ele é maior do que realmente é.

Se for possível, para não criar falsas expectativas e você saber realmente o que irá receber instalado no imóvel, peça para que o imóvel venha sem piso, sem louças, sem pias, sem torneiras, sem nada. Algumas construtoras permitem que você compare isso por fora e elas mesmas instalam. Desde que você avise dentro de um determinado prazo.

Então compre por fora e peça para instalar ou você instala depois que receber. Logicamente peça desconto no preço do imóvel, porque você que estará comprando peças que já estão embutidas no preço.

Isso garante que você tenha o controle do que será instalado no apartamento. O memorial descritivo nunca é preciso nesse aspecto, geralmente vem dizendo apenas que poderão ser instaladas peças das marcas e modelos X, Y ou Z, mas você nunca sabe, até entrar pela primeira vez no imóvel, quais marcas e modelos serão realmente instalados.  Normalmente o mais barato dentre as possibilidades existentes no memorial descritivo, porque a construtora visa a maior lucro possível.

Ou possibilidade é negociar para mudar o memorial descritivo especificando qual a marca e modelo que será instalado. Sempre por escrito e assinado, é sempre bom lembrar: não confie apenas na palavra de quem está te vendendo.

Em muitos casos as posições em que os móveis e aparelhos eletrônicos são colocados no apartamento decorado não estarão disponíveis no apartamento real que você receberá. Seja porque não tem tomada, existirá um ralo em baixo que não poderá ser tampado, ou não haverá espaço. Então, gostou da posição da geladeira no apartamento decorado? Verifique se na planta baixa do apartamento terá espaço e tomada para ela lá.

Não confie no tamanho das coisas no apartamento decorado, as vezes eles movem uma parede ou pia de lugar para caber uma geladeira, fogão ou cama grande. Verifique o tamanho real dos espaços do imóvel na planta baixa.

 

Crédito Imobiliário

 

Um coisa importante a se saber. Financiar um imóvel não é igual a um financiamento de um carro ou um crediário em uma loja. Que você aplica o juros, divide pelo número de prestações e tem o valor fixo da parcela de cada mês.

Tanto no financiamento com o banco quanto no “financiamento” que você faz com a construtora até receber o imóvel, as parcelas e o saldo devedor nunca são fixos. Sofrem reajustes a todo tempo.

A única diferença que não nos permite chamar as parcelas que você paga a construtora de financiamento é que eles não podem cobrar juros, pois nada foi entregue ainda, e sim uma taxa de correção chamada INCC[1]. Que é na média ligeiramente menor que os juros, mas na prática  funciona como um juros.

O corretor vai te vender o imóvel, você tendo dinheiro ou não para pagar. Isso não é problemas dele nem da construtora. Até porque se você desistir depois de comprado é melhor para eles, porque eles ficam com o apartamento e cobram uma taxa de desistência de uns 20% do valor pago até o momento.

Então nunca olhe o valor da prestação. Na prática é o valor que você quiser, se quiser pagar 1 real por mês você paga.

Um boa forma de você saber se pode pagar a imóvel é sempre fazer esse calculo:

Até a entrega o valor devido será corrigido pelo INCC. Em Outubro de 2013 o valor do INCC foi de 0,33%, então se você comprou um imóvel de 300.000,00, dando apenas 50.000,00 de entrada (16,66% de entrada) e ficando um saldo devedor de 250.000,00 com 0.33% de correção dá o valor de 825,00.  Você tem que ter uma prestação acima de 825,00 para está efetivamente pagando o imóvel, se você nesse mês pagar uma prestação de apenas 800,00. No mês seguinte você estará devendo 250.025,00. Mais do que o valor inicial, virando uma bola de neve.

Isso no melhor caso, no mês de julho o INCC foi de 1,96%,  então o valor da correção foi de 4.900 reais. Você teria que pagar pelo menos 5.000 reais de prestação para a dívida não virar bola de neve. A média de 2013 o INCC foi 0,75%, que dá uma correção de 1875,00 reais. Ou seja, se você der apenas 50.000,00 como entrada,  num imóvel que custa 300.000,00, a prestação mínima deveria ser de 2.000,00 por mês. Apesar que a construtora não está nem ai para isso e iludir você com prestações de 500,00 ou 1.000,00.

Isso vale para o financiamento com o banco também. Veja quanto você pagar de juros e quanto realmente é abatido do saldo devedor todo mês. Se você um dia quiser quitar o financiamento é importante que o valor da prestação seja maior que os juros ou correção.

Na minha opinião, de preferência a prestação deveria ser o dobro do juros/correção cobrada. No caso acima citado, 4.000,00 por mês. Multo alta, considerando que a média da renda do brasileiro gira em trono de 1.600 reais e que você deve gastar no máximo 30% da sua renda com a prestação para não ficar apertado, sua renda deveria ser de 13,333, 33 reais.

Ou seja, tem que ter uma renda muito alta. O ideal era que a entrada do imóvel fosse maior, pelo menos 50% do valor do imóvel. R$ 150.000,00

Sobre crédito imobiliário, tipos de financiamento etc, existe um bom artigo na revista Dinheiro$Direitos  número 13 de abril de 2008 [2].

Resumidamente, no financiamento você deve olhar o CET (custo efetivo total), nunca o valor dos juros, pois um banco pode cobrar juros menores, mas embutir outras taxas que encareçam o financiamento.

E prefira o sistema SAC em vez do PRICE, pois o custo final é menor. Não olhe apenas o valor inicial as prestações.

Taxas e Mais Taxas

Outro artigo muito bom intitulado “Prepare o bolso para Bancar as Taxas do Imóvel”[3], descreve várias taxas que geralmente ninguém leva em conta na hora da compra. Trecho retirado de lá:

“Você passa anos juntando dinheiro para comprar ou dar entrada no imóvel dos seus sonhos, até que, na hora da compra, percebe que faltou verba para os gastos com cartório e impostos. Parece um pesadelo, mas essa situação é comum entre os proprietários virgens, que vão realizar o negócio pela primeira vez. Muitos, inclusive, desistem da compra por causa das tarifas ou mesmo têm que recorrer a empréstimos bancários para conseguir quitar as obrigações e conseguir finalizar a aquisição ou dar entrada no financiamento. Para evitar surpresas desagradáveis, o indicado é reservar não apenas 5%, mas entre 6% e 10% do valor do imóvel para a autenticação de documentos, tarifas cartorárias, despachantes e taxas de financiamento.”

Vejam algumas taxas descritas no artigo, um absurdo, é Brasil:

“Nos cartórios, além da escritura e do registro, que podem chegar a custar R$ 3,4 mil e R$ 2.267,18 respectivamente, existem ainda a taxa de registro do contrato de compra e venda, que é opcional, mas pode ter o mesmo preço da lavratura da escritura, ou seja, até R$ 3.400

Outra taxa comum é paga no certificado de ônus imobiliário, que custa cerca de R$ 30 a folha.

No caso de imóveis financiados por alguma instituição bancária, mais gastos surgem. A Caixa, por exemplo, cobra R$ 40 na taxa de cadastro e até 1% do valor do bem na Taxa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia. “Essa taxa pode ser de 1% no caso de financiamentos por FGTS e de R$ 800 nos financiamentos através do SBPE, que usa fundos da poupança”, explicou a gerente regional de Habitação da Caixa, Eveline Martins

Taxa de escrituração imobiliária
É paga no Cartório de Registro de Imóveis (responsável por lavrar a escritura de compra e venda) de acordo com a faixa de preço do imóvel. No caso de um imóvel de R$ 100 mil, a taxa cobrada, por exemplo, é de R$ 1.627,23

Taxa de registro do imóvel
É paga no cartório no momento do registro da compra no seu nome de acordo com a faixa de preço de imóvel. Se o imóvel custa R$ 100 mil, a taxa cobrada será R$ 870, 71.

Tarifas bancárias no caso de financiamento. Na compra financiada pela Caixa, a taxa de escrituração não precisa ser paga, pois o contrato bancário tem força de escritura pública. Porém, outras taxas são cobradas como:

Taxa de Cadastro. Devida por operação/contrato no ato de assinatura do contrato, no valor da tabela de tarifas da Caixa, sendo cobrada uma única taxa para os proponentes e uma outra para os vendedores, independente do número de participantes: R$ 30,00.

Taxa de Avaliação de Bens
Recebidos em Garantia a ser paga pelo proponente, à razão de 1% sobre o valor do financiamento, no ato de assinatura do contrato (para compra de imóvel pronto)

Imposto sobre transmissão de bens imobiliários (ITBI)
É pago à prefeitura e custa em média 2,5 % do valor venal do imóvel.

Ufa!

Guarde dinheiro para isso, não pense que só porque a prestação do banco coube no seu bolso que está tudo resolvido.

Hora de Receber

Vistoria

É preciso fazer uma vistoria no momento do recebimento do apartamento para verificar defeitos aparentes. Vá com roupas confortáveis e descansado, uma inspeção minuciosa e bem feita vai demorar 2 ou 3 horas. Normalmente eles reservam 1h para cada pessoa, não se importe com isso. Leve outra pessoa para ver o que você pode deixar passar. No final desse artigo existem um checklist como sugestões de coisas que devem ser verificadas. Leve um checklist com você.

Existem vários outras na internet bem como vídeo no http://http://www.youtube.com  ensinando a fazer a vistoria.

Entrega

No momento da entrega será instalado o condomínio. Para isso será necessário eleger  o síndico o sub síndico os membros do conselho fiscal e a empresa que gerenciar o condomínio. Principalmente se for uma condomínio grande, é necessário que se tenha uma empresa com software e processos bem definidos de como se administrar um condomínio. Não dá mais para ser um trabalhos de amadores anotando tudo um folhas de papel.

Ser síndico dá muito trabalho, então é indicado eleger pessoas que tenham tempo e experiência para função. Por exemplo aposentados que já tenham sido síndicos em outros condomínios.

É muito importante que se tenha membros do conselho fiscal exigentes. Para que o síndico não se alie com a empresa administradora e realizem desfalques no condomínio. Porque se não sobrará para você pagar depois, lembre-se aqui é Brasil. Todo mundo faz de tudo para passar a perna em você.

Para a instalação do condomínio será necessário uma taxa para comparar materiais que não estão previstos no memorial descritivo, como itens de consumo e o fundo de reserva para o condomínio. Normalmente é um valor pequeno, um pouco maior que uma parcela do condomínio. Guarde dinheiro para isso também!.


 

CheckList para a Vistoria do Apartamento

O que levar?

Papel e caneta para anotação

Máquina fotográfica para registrar todos os problemas encontrados

Trena, fita métrica, régua e espelho pequeno

Lâmpada para teste dos bocais
 (normalmente eles já fornecem o bocal com lâmpada para testes)

Aparelho para teste de tomadas (normalmente eles já fornecem uma tomada com lâmpada para testes)

Balde e Rodo para teste de escoamento e vedação da parte hidráulica. Leve o rodo senão vai ficar água empossada se você derramar com o balde.

E esse checklist!

 

Verificar a Pintura:

• Das paredes
   [ ] [ ]

• Da guarnição das portas   [ ] [ ]

• Em cima e embaixo das portas (use um espelho para consegui ver)   [ ] [ ]

• Próxima as ferragens e maçanetas   [ ] [ ]

• Ao redor dos acabamentos de elétrica
   [ ] [ ]

• Ao redor dos espelhos das tomadas   [ ] [ ]

Verificar o Nivelamento:

• Das paredes   [ ] [ ]

• Dos revestimentos da parede   [ ] [ ]

• Do piso   [ ] [ ]

Verificar o Revestimento Cerâmico:

• se está sem lascados ou riscos   [ ] [ ]

• se estão ocos   [ ] [ ]

Verificar as Louças:

• Se não tem defeitos como lascados, riscos ou manchas   [ ] [ ]

• Se estão bem vedadas nos cantos e nos rejuntes  [ ] [ ]

Verificar os Metais:

• Se as torneiras e registros não tem riscos ou manchas de produto químico  [ ] [ ]

Verificar as Esquadrias e Persianas:

• Se estão bem vedadas com silicone  [ ] [ ]

• Se estão fechando e travando perfeitamente [ ] [ ]

Verificar os Vidros:

• Se não estão riscados, trincados ou quebrados  [ ] [ ]

Verificar a Parte elétrica:

• Se o quadro está identificado com adesivos [ ] [ ]

• Usando lâmpadas teste se todos os bocais funcionam e todos os interruptores [ ] [ ]

• Teste a campainha [ ] [ ]

• Teste o interfone [ ] [ ]

• Verifique se os pontos de gás estão vedados [ ] [ ]

Verificar a Parte Hidráulica:

• Abra todas as torneiras, deixe a água correndo um tempo
 e veja se há vazamentos (passando a mão seca em baixo das pias) [ ] [ ]

• Faça o mesmo com os chuveiros e veja se tem vazamentos [ ] [ ]

• Fechamento dos registros com as torneiras abertas
 [ ] [ ]

• Veja se a altura do cano do chuveiro está ok, não pode ser muito perto do teto [ ] [ ]

• Descargas dos vasos sanitários [ ] [ ]

• Caimento e escoamento na varanda, lavanderia e banheiros. Jogue um balde de água no chão e veja se a água escorre em direção ao ralo, fica empossada, ou no pior caso, escorre em direção oposta onde fica o ralo. [ ] [ ]

• A área do banheiro onde tem o vaso sanitário é impermeabilizada? [ ] [ ]

Verificar as Medidas:

• das paredes e portas [ ] [ ]

• metragem quadrada do imóvel. [ ] [ ]

Sempre no contrato ele colocam que pode ter 5% de margem de erro do que foi vendido, e por coincidência todos os cômodos tem sempre é 5% a menos, nunca a mais. Ou seja, você vai receber um apartamento 5% menos do que comprou.

Verificar as áreas de Lazer:

• confira tudo que está no memorial descritivo com o que foi entregue  [ ] [ ]


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